Waarom wil het Rijksvastgoedbedrijf geïntegreerde instandhoudingscontracten?
Eén bedrijf dat tot vijftien jaar al het onderhoud voor een vastgoedcomplex doet. Dat is de essentie van geïntegreerde instandhoudingscontracten. ‘Het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) wil daar een eerlijke prijs voor betalen, ook richting de onderaannemers’, zegt Nelleke Flick van de directie Vastgoedbeheer van het RVB.
Wat is een geïntegreerd instandhoudingscontract?
‘Het betekent dat we alle diensten van alle verschillende vakgebieden in één contract samenbrengen bij één marktpartij. Van schilderen tot onderhoud aan elektriciteitsleidingen, luchtbehandelingskasten en hangaardeuren. Echt al het onderhoud. Natuurlijk heeft niet ieder bedrijf verstand van alles. Dus we kijken in dit contract heel nadrukkelijk naar een samenwerking tussen een hoofdaannemer en onderaannemers. En een vastgoedcomplex moet wel van enige omvang zijn om het voor de markt interessant te maken. Dus wij denken dat het alleen relevant is vanaf 10.000 vierkante meter bruto vloeroppervlak. Wij willen geïntegreerde instandhoudingscontracten tot 2031 regelen voor alle klanten. We hebben zeven locaties aangewezen waar we volgend jaar mee gaan beginnen. Belangrijk om te vermelden is ook dat dit contract veel ruimte biedt voor projectmatige werkzaamheden. Als vanwege wet- en regelgeving bijvoorbeeld de dakisolatie verhoogd moet worden, kunnen we dit gewoon opdragen binnen het contract.’
Waarom wil het Rijksvastgoedbedrijf geïntegreerde instandhoudingscontracten?
‘Gezien het enorme aantal vastgoedcomplexen en terreinen is het voor het RVB niet doenlijk om zelf de coördinerende rol te vervullen en voor elk specialisme een apart contract af te sluiten. We hebben simpelweg niet genoeg mankracht. De tweede reden is raakvlakproblematiek. Een installatie staat nooit op zichzelf, er zijn altijd raakvlakken met andere infrastructuur binnen een vastgoedcomplex. Hoe gaat het nu vaak? Een bedrijf repareert een installatie, maar de aansluiting op de rest is niet goed. Ik wil dat één bedrijf aansprakelijk is.'
Hoe kun je zorgen dat onderaannemers een eerlijke prijs krijgen?
‘In oktober en november gaan we daar met het midden- en kleinbedrijf (MKB) over in gesprek. Kijk, elke marktpartij wil het liefst rechtstreeks een contract met het RVB. De klacht van bedrijven in onderaanneming is namelijk: wij worden door de hoofdaannemer onder druk gezet om goedkoop werk te leveren. Ik zit er niet op te wachten dat ik vijftien tot twintig jaar de problemen heb dat onderaannemers het gevoel krijgen dat ze geen eerlijke prijs hebben gekregen. Want dan heb ik vijftien tot twintig jaar ellende. Om die reden gaan we voor het MKB extra marktverkenningsdagen organiseren. Hoe moeten wij voor het MKB onze uitvraag naar de markt brengen? Welke samenwerkingsmodellen kan je bedenken om te zorgen dat je als onderaannemer wel een positie aan tafel hebt? Daar willen we meer grip op krijgen.’
Het MKB is dus belangrijk voor het RVB?
‘Ja, wij zouden het op prijs stellen als het MKB zich in zou willen schrijven. Deze bedrijven zijn namelijk vaak in de regio’s actief waar veel Defensielocaties zijn. We verwachten wel dat een bedrijf zich organiseert op bepaalde vakdisciplines en andere partijen aan zich bindt. Of op wat voor manier dan ook een samenwerkingsverband aangaat voor het onderhoud. We weten dat deze marktpartijen ook heel vaak medemerkers hebben die in hetzelfde gebied wonen. Het is voor die mensen prettig dat ze niet half Nederland door moeten rijden om hun vak uit te oefenen.’
Wat voor onderhoudsafspraken moet je dan maken?
‘De aanbesteding begint altijd met de BOEI 2.0-inspectie. Daarmee brengen we volledig in kaart wat er staat. Vervolgens koppelen wij aan een gebouw of complex een bepaald onderhoudsniveau. Dat noemen we het onderhoudslabel. Het totale onderhoudscomplex krijgt 1 onderhoudslabel en in bijzondere gevallen krijgt een gebouwdeel een ander onderhoudslabel. Zo weten we van elkaar de onderhoudsafspraken. Daarna stellen we de geselecteerde marktpartij in het eerste jaar in de gelegenheid om vast te stellen of onze opgave volledig correct is. Op basis van die vergelijking van onze inspectie met de uitkomst van de vaststellingsfase bepalen we met elkaar de verschillen. Die stellen we vast en dan zeg je: oké, dit is het startpunt voor de komende veertien jaar samenwerking.’
Hoe denkt de markt over geïntegreerde instandhoudingscontracten?
‘De kans om voor minimaal vijftien jaar partnerschap te kunnen krijgen op een locatie is aantrekkelijk voor bedrijven. Daar kun je personeel op aannemen en die omzet legt een bodem onder het bedrijf. Dat betekent ook dat het RVB in de hoogconjunctuur echt niet de topprijzen gaat betalen. Want wat zie je? Als je die bodem niet hebt, moet je als bedrijf in de hoogconjunctuur ontzettend veel geld verdienen om reserves op te bouwen voor de laagconjunctuur. Ik ga ervan uit dat deze contracten de pieken afvlakken en diepe dalen voorkomen.’
Zal het onderhoud verbeteren door geïntegreerde instandhoudingscontracten?
‘De lange looptijd is prettig. De kennis over het vastgoedcomplex neemt enorm toe. En als één iemand integraal verantwoordelijk is, kan die beter meedenken. Je maakt bijvoorbeeld een andere keuze bij vervanging van een klimaatinstallatie als je gedurende de totale levensduur verantwoordelijk bent voor het onderhoud. Dan ga je rekenen. En dan kom je veel sneller tot verduurzaming, omdat die zich dan terugverdient.’