Samenwerken aan een duurzaam nieuw dorp

Het stedenbouwkundig raamwerk voor de eerste 3000 tot 3500 woningen op het voormalig marinevliegkamp Valkenburg is inmiddels gereed. In het proces naar dat document zijn veel belangen en ideeën samengekomen, vertelt Mariam Annali, projectleider gebiedsontwikkeling bij het Rijksvastgoedbedrijf. ‘We rollen hier een compleet nieuw woon-, werk- en recreatiegebied uit met hoge duurzaamheidsambities. Dat doe je natuurlijk niet alleen. Daar heb je naast gemeente en provincie nog veel andere samenwerkingspartners bij nodig op bijvoorbeeld het gebied van waterhuishouding, flora en fauna, infrastructuur en duurzame warmte/koude en energieoplossingen.’

Mariam Annali

Rijksgrond inzetten voor maatschappij

Het Rijksvastgoedbedrijf is als huisvester van het rijk gewend om complexe projecten zoals gevangenissen, kantoor- of gerechtsgebouwen, musea of paleizen te laten bouwen, verbouwen of renoveren. ‘Reguliere woningbouw op rijksgronden faciliteren is een bijzondere ontwikkeling. Het past in de visie van het Rijksvastgoedbedrijf om met het regionaal ontwikkel programma (ROP) rijksvastgoed in te zetten voor maatschappelijke doeleinden. Het bouwen zelf laat het Rijksvastgoedbedrijf over aan marktpartijen. Alle voorbereidingen die nodig zijn voordat er hier straks gebouwd kan worden, liggen wel op het bordje van het RVB. Annali: ‘Met een gebiedsgerichte aanpak zoals hier, willen we als rijk meerwaarde bieden op lokaal en regionaal niveau. Bij dit ROP-project werken veel partijen samen en als Rijksvastgoedbedrijf kunnen we een belangrijke rol spelen door hier voormalige defensiegronden aan te bieden voor woningbouw. Er is veel behoefte aan nieuwe woningen.’ Het nieuwe dorp krijgt maximaal 5600 woningen (naar verwachting minstens 12.000 bewoners). ‘Het is landschappelijk een prachtige locatie, dichtbij zee en de duinen en goed bereikbaar. Dit wordt bijzondere dorpse woningbouw middenin de Randstad.’

Input van in- en externe deskundigen

Als projectleider was het haar taak om alle verschillende partijen en disciplines met elkaar te verbinden zodat er uiteindelijk een goede stedenbouwkundige onderlegger kwam. Het gaat daarbij om samenwerking met de gemeentes Katwijk en Wassenaar, de provincie Zuid-Holland, maar ook om bijvoorbeeld hoogheemraadschap Rijnland, de omgevingsdienst Haaglanden en waterwinbedrijf Dunea. Daarnaast is er onderzoek gedaan voor een woningprogramma en heeft het Rijksvastgoedbedrijf met marktpartijen gesproken over de gebiedsontwikkeling. ‘Alle input van in- en externe deskundigen moet landen in een integraal plan dat overal rekening mee houdt en overal iets voor verzint.’ Annali: ‘Dat ligt mij goed. Ik werk graag samen, kan mensen enthousiasmeren en zorgen dat iedereen de schouders eronder wil zetten. Ik houd ervan om iets op te bouwen met mensen. In zo’n project moet je een hecht team worden en een stapje meer willen zetten voor elkaar. Dat is ons hier gelukt.’ De totale planontwikkeling neemt meer dan 15 jaar in beslag. ‘We gaan daarom adaptief ontwikkelen, zodat we in kunnen spelen op eventuele veranderende (markt)omstandigheden.’ Als spin in dit web moet zij van veel markten thuis zijn, beaamt Annali. ‘Ik heb bouwkunde gestudeerd in Delft, ben bekend met architectuur en stedenbouw. Ik heb aan het begin van mijn carrière in de commerciële vastgoedsector gewerkt dus ik begrijp ook hoe marktpartijen hier tegenaan kijken. Om al die verschillende organisaties met eigen belangen en culturen bij elkaar te brengen, vind ik een mooie uitdaging. Door mijn biculturele achtergrond ben ik het gewend om te schakelen, dat komt mij in dit werk goed van pas.’

Klaar voor ontwikkeling

Het stedenbouwkundig raamwerk voor dit gebied (327 hectare) is veelomvattend, zegt Annali. Het gaat niet alleen om nieuwe woningen, maar ook om infrastructuur onder- en bovengronds, recreatie, bedrijvigheid en hele hoge duurzaamheidsambities. Daarbij is de historie meegenomen als waardevol voor de nieuwe ontwikkelingen. ‘Er zijn archeologische resten gevonden uit de prehistorie; verwijzingen naar dat oude landschap keren terug in de plannen, bijvoorbeeld in de vorm van bevaarbare kreken. De oude landingsbanen zijn opgenomen in het plan als verbindende assen en de verkeerstoren krijgt een nieuwe invulling.’ Annali: ‘Als Rijksvastgoedbedrijf ontzorgen we door alle ruimtelijke procedures nu al te doorlopen. Met alle betrokkenen leggen we de kaders vast, waar projectontwikkelaars en bouwers rekening mee moeten houden. Door als RVB zoveel mogelijk aan de voorkant te regelen, nemen we risico’s weg bij de partijen die straks de grond willen kopen. En we creëren meerwaarde voor de schatkist: de grond is straks klaar voor ontwikkeling. Wij verkopen het gefaseerd en dan neemt de markt het over.’ Ze hoopt dat er in 2022 gebouwd kan worden. ‘In 2006 werd het vliegkamp gesloten. Iedereen wacht al lang op deze ontwikkeling.’