Verhalen

Moreelse; Utrechtse proeftuin voor toekomstig werken, wonen en verblijven

“Dat we dit gebied zo lang over het hoofd hebben gezien!” roept Jan Willem van Zeijl op enig moment tijdens het interview. Hij is projectleider vanuit de gemeente Utrecht voor wat nu nog ‘Het Gebied Moreelse’ wordt genoemd. Een ontwikkeling die straks waarschijnlijk ‘Moreelse Tuinen’ of ‘Tuinen van Moreelse’ zal heten. Van Zeijl vormt feitelijk een duo met Martine de Vaan, projectleider voor het Rijksvastgoedbedrijf dat hier vlak achter het Centraal station aan de westkant van de sporen veel panden heeft.

Park in Moreelse

Een kus voor Doornroosje

Moreelse is een onbestemd gebied van sporen, kantoren en parkeren, maar ook van monumentale panden en bomen, een hofje en twee kleine parken. Veel (semi-) overheidspartijen als de rechtbank, Justitie, NVWA, ProRail en NS, zijn in het gebied gehuisvest. Zowel in rijksgebouwen als gehuurde onderkomens. Verzekeraar en vastgoedbelegger a.s.r. is er huisbaas van onder andere NS en ENECO heeft er een hulpstation. De school is eigendom van de gemeente.
De gemeente, het Rijksvastgoedbedrijf en belangrijke stakeholders zien in dit gebied potentie voor wat voelt als uitbreiding van het stadshart. Een schakel tussen de historische kern en de grote ontwikkelingen aan de westzijde van de binnenstad en de Merwedekanaalzone. ‘Een Doornroosje dat we wakker willen kussen.’ Dat is een uitspraak van Jan Willem van Zeijl, maar Martine de Vaan haalt hem aan. Ze zijn inmiddels een jaar met het gebied bezig en vullen elkaar uitstekend aan.

Martine de Vaan

Moreelse in bredere context

Het gebiedsproces begon met de voorgenomen renovatie van het Herman Gorter Complex dat deels in handen is van het Rijksvastgoedbedrijf en deels van het Pensioenfonds MN. Een grondige verbouwing moet de gebouwen als ‘Rijkswerkplek’ toekomstbestendig maken en helpen de vastgoedportefeuille te verduurzamen.

Samen met de gemeente werd al snel ingezien dat de ambities met het complex niet los kunnen staan van de ontwikkeling van de directe omgeving en de bredere context van CU2030, de gemeentelijke leidraad voor de ontwikkeling van het stationsgebied. “Het gebied ligt aan de entree van het centrum. Iedereen die straks bovenaan de trappen staat om naar het centrum te lopen kijkt er op uit”, Martine de Vaan ziet het voor zich.

Anneloes van Boxtel

Gemeente en Rijksvastgoedbedrijf, in de persoon van projectdirecteur Anneloes van Boxtel, sloten een intentieovereenkomst om de potenties van het Gebied Moreelse te verkennen en schreven een gebiedsvisie met een uitwerkingsagenda. Vervolgens zijn de vastgoedpartijen, huurders van kantoren en vertegenwoordigers van de paar honderd bewoners die het gebied telt, bij de plannen betrokken.

Een gedeelde visie langs drie sporen

Uitgangspunt is een set van drie sporen: het gebied wil een vitaal onderdeel zijn van een gezond Utrecht, het gebied moet energieneutraal, klimaatbestendig en biodivers worden. De mobiliteit moet tot slot aangenaam zijn voor de forenzen en bezoekers en tegelijkertijd een aantrekkelijk verblijfgebied niet in de weg zitten. Enjoyable Mobility heet dat.

Moreelse Tuinen is een ambassadeursproject van de Rijksbouwmeester. Floris Alkemade daagt alle betrokkenen uit om vanuit het perspectief ‘gedeelde ruimte’ te denken. Het is opvallend hoezeer naast de Rijksbouwmeester de gemeente, het Rijksvastgoedbedrijf, maar ook a.s.r. en enkele prominente huurders in grote lijnen met dezelfde dingen bezig zijn en dezelfde visie hebben op de ontwikkeling van wonen en werken in ons land, de rol van Utrecht als spin in het web, de omgeving van het stationsgebied en als we nog verder inzoomen: het gebied Moreelse.

Daar gaat het onder meer over de toekomst van gezond werken en bewegen en het energieneutraal maken van het vastgoed. Het klimaatakkoord van Parijs betekent dat iedereen ‘aan de bak moet’. Ook daar zijn partijen in het gebied zich van bewust. Rijksvastgoedbedrijf en gemeente werken bijvoorbeeld samen aan innovatieproject Crystal. Doel van dit project is om uit te zoeken hoe zoveel mogelijk vastgoed in het centrum de kans krijgt om van warmte-koude-opslag gebruik te maken. Dat gebeurt in samenwerking met het Utrecht Sustainability Institute.

Jan Willem van Zeijl

‘Here to Stay’

Minstens zo belangrijk als de eerste stappen die nu gezet worden, is de insteek van de voornaamste stakeholders: ‘We are here to stay’. “Daardoor kunnen we samen over de toekomst nadenken en voor de transitie die we willen de juiste momenten kiezen. Aansluiten bij onderhoud en renovatie van panden, aansluiten bij andere ontwikkelingen in de stad”, aldus Jan Willem van Zeijl. Invulling en tijdpad staan nog niet vast, over de richting is men het eens.

Jur Niemeijer schetst de a.s.r. insteek op het stationsgebied en Moreelse. Hij is senior assetmanager voor het nog jonge ASR Dutch Mobility Fund, kortweg DMOF. Dit fonds richt zich op kantoren in de directe omgeving van grote trein- en metrostations en Schiphol. “In onze visie gaat het spoor in de toekomst alleen maar een grotere rol spelen. Het grid van het railnetwerk van ons land zal bepalend blijven. Omdat de trein een belangrijke plaats houdt, maar zelfs als we in de toekomst overstappen van de trein op bijvoorbeeld elektrische zelfrijdende auto’s of iets anders, dan zal dat grid daar weer voor gebruikt kunnen worden.”

Jur Niemeijer

‘War for Talent’

Niemeijer is ook complimenteus naar de gemeente. “In Utrecht wordt heel goed nagedacht over de omgevingskwaliteit die direct aan dat grid wordt toegevoegd. Grachten komen terug, er is aandacht voor groen, wonen, werken en winkelen. Met de ontwikkeling van het stationsgebied, creëert de stad een geduchte concurrent van de Amsterdamse Zuidas waar het gaat om hoogwaardige werkgelegenheid in een prima vestigingsklimaat. Een gebied dat in de ‘War for Talent’ overeind blijft.

Met de ‘Tuinen van Moreelse’ willen we daar een park met energieneutrale werkgebouwen en een aantrekkelijke publieke ruimte aan toevoegen. Dat betekent onder meer de rol van de auto in het gebied terugdringen, maar wel bijvoorbeeld de parkeergarage onder ons NS-hoofdkantoor bereikbaar houden.”

Wat gaan we doen?

Een groot deel van het vastgoed in het gebied wordt aangepakt in de komende vijf jaar. Martine de Vaan: “De huidige plannen opgeteld, leveren nog geen energieneutraal gebied. We gaan samen kijken wat daarvoor nodig is. Daarvoor maken we een energiegebiedsvisie. Er komt ook een mobiliteitsscan om te zien hoe een prettiger verblijfsruimte te realiseren is. Energievisie en mobiliteitsscan leveren ervaring met instrumenten die het Rijksvastgoedbedrijf en andere partijen ook elders kunnen inzetten bij stedelijke opgaven. Daarnaast starten we met vergroenen. Deels als experiment, maar ook in de concrete voorbereiding van hofjes en tuinen. Bijvoorbeeld door het binnenterrein van het Herman Gorter Complex te laten aansluiten bij het ‘tuinenconcept’. En dan is het logisch om ook naar een groener Rechtbankplein te kijken.”

“Er is veel waar we direct mee aan de slag kunnen.” Zegt ook Jan Willem van Zeijl. “We kunnen de beweging naar werken buiten de kantoren faciliteren met groen en bankjes met een aansluitpunt voor de oplader, meer Wifi in de openbare ruimte. Bewoners zijn al met plannen voor park Nieuwoord gekomen, blinde gevels kunnen worden aangepakt. ‘De Inktpot’, het markante maar gesloten gebouw van NS en ProRail, kan ’s avonds worden aangelicht en er is ook een plan voor een tijdelijk paviljoen. We betrekken stakeholders en bewoners bij dingen die nu al voor reuring en zichtbare actie in het gebied kunnen zorgen.”

Meer in het algemeen gaat het om ‘open maken’ van de gebouwen. Van Zeijl: “Door de folies van de ramen te trekken, door publieksfuncties in de plinten. Gewoon aan de slag gaan waardoor we hier in Moreelse zichtbaar worden en met een bevlogen verhaal naar de gemeenteraad kunnen.”

Sense of urgency

a.s.r. zou graag zien dat de gemeente nu met een roadmap voor het gebied komt. Niemeijer: “Ik denk dat daarmee een sense of urgency gecreëerd kan worden. Ook bij de gemeente zelf. We hebben bottom up aan een visie gewerkt, nu is het tijd dat de gemeente laat zien wat ze haalbaar acht voor de korte, middellange en lange termijn. Het Rijksvastgoedbedrijf zou de gebiedsplannen ook wel willen ‘opharden’ naar concrete afspraken, maar vindt het logisch dat het nieuw te vormen college hier eerst positie moet bepalen.

“Zie het als een dansfeest” zegt Martine de Vaan. Het wordt beter naarmate meer mensen meedoen, en naarmate ze enthousiaster meedoen. De dansvloer is geopend en ik denk dat het steeds moeilijker wordt te blijven zitten.”

Moreelse herbergt veel kantoren