Verhalen

Toekomstwaarde en partnerschap leidend bij opgave stationsgebied Arnhem

In de directe omgeving van station Arnhem Centraal is de aanpak van een aantal verouderde rijkskantoren aanleiding om met alle betrokkenen om tafel te gaan en de opgave breder te beschouwen. Een innovatieve manier van samenwerking tussen marktpartijen, gemeente en Rijk kan leiden tot meer en beter resultaat.

Doorkijk stationsgebied Arnhem

Het begon als een relatief simpele opgave: het Rijksvastgoedbedrijf wil haar kantoorgebouwen in het stationsgebied van Arnhem grondig aanpakken. De gebouwen moeten duurzamer, uitgebreid opgeknapt en het is ook de vraag of de beschikbare vierkante meters nog wel allemaal nodig zijn. De rijkskantoren zijn bovendien niet (meer) goed verankerd in het stedelijk weefsel, constateert Peter Eitjes, projectleider bij het Rijksvastgoedbedrijf.

Klaas-Jan Engelsma, gemandateerd opdrachtgever Masterplannen bij de Rijksoverheid: “De kosten van herhuisvesting en verduurzaming van een klein aantal panden zijn relatief erg groot. Met zo’n investering zou je méér willen doen, meer willen bereiken, voor meer mensen.” Na overleg met de gemeente Arnhem bleken er op het stadhuis ook nog een aantal ambities te liggen voor hetzelfde gebied. Thor Smits, programmamanager ruimte, mobiliteit, wonen en milieu bij de gemeente Arnhem: “De vraag vanuit het Rijksvastgoedbedrijf haakt aan bij allerlei zaken die al spelen. Er is op stedenbouwkundig niveau bijvoorbeeld de behoefte van netbeheerder Alliander om de langzaam verkeer-verbinding langs het spoor meer kwaliteit te geven.” Die route is ook belangrijk voor de woonomgeving. Smits: “Vanuit ons als gemeente is er dus zeker grote bereidheid om als partner mee te denken hoe we zaken kunnen combineren om meer en beter resultaat te halen.”

Integrale benadering

Het draait om de integrale benadering van een opgave, zegt Eitjes. “We willen in een vroeg stadium om tafel met iedereen die bij het gebied betrokken is: bewoners, bedrijven, overheden, (nuts)bedrijven. Een coalition of the willing dus. Het is de bedoeling dat het voor alle stakeholders iets oplevert waar ze blij van worden. Dan kun je denken aan verduurzaming, van het aardgas af, energietransitie, gezonde en circulaire gebouwen (‘geen afval en geen uitval’), meer woningen door gebouwtransformatie, betere looproutes, nieuwe en kwalitatief betere openbare ruimte. Als er voor iedereen iets te halen valt, is het voor alle betrokkenen de moeite waard.” Thor Smits: “Het Atelier Rijksbouwmeester wordt nu bijvoorbeeld betrokken bij de aanpak van de openbare ruimte. Hoe je de restruimte betekenis kan geven en er iets creatiefs mee kunt doen. Dat is voor ons als gemeente natuurlijk interessante nieuwe input.”

Toekomstwaarde

Toekomstwaarde en partnerschap zijn sleutelbegrippen bij deze nieuwe vorm van samenwerking, zeggen de betrokken partijen. Peter Eitjes: “Nieuwe en brede coalities zijn nodig om verder te komen en stappen te maken. Je hebt je omgeving nodig om je doel te bereiken, bijvoorbeeld op klimaatgebied. Schaalgrootte is nodig voor energietransitie. De wens uit het regeerakkoord om alle rijkskantoren energieneutraal te maken, is nauwelijks haalbaar bij een gemeentelijk monument als ons kantoorgebouw aan het Stationsplein West in Arnhem. Door synergie met de omgeving heeft die opgave juist wel kans van slagen.” Thor Smits:”De ambities die we hebben als gemeente, als rijk en als maatschappij, die krijg je simpelweg niet meer alleen voor elkaar. Die opgave is zo groot, dat lukt alleen door samen te werken.” Bovendien, zegt hij: “Samen de stad maken: met bedrijven, overheden, bewoners en gebruikers. Dat doen we liever dan dat als alles klaar is, de vraag komt: doen jullie dit of dat dan nog even in de openbare ruimte.” Peter Eitjes: “Toekomstwaarde is belangrijk. Gebouwen moeten een adaptief vermogen hebben, functieveranderbaarheid is belangrijk: hoe creëer je daarvoor de voorwaarden, daar moet je in een vroeg stadium over nadenken zodat dat later makkelijker kan. Nadenken over toekomstwaarde doen we niet alleen vanuit ons eigen perspectief, maar ook vanuit het perspectief van de woonomgeving, die we hier graag bij betrekken.”

V.l.n.r. Klaas-Jan Engelsma, Peter Eitjes, Rik van Berkel en Thor Smits

Contact en contract

DOEN, zoals de nieuwe vorm van samenwerking heet, gaat over “partnerschap’ zegt Engelsma. Hierbij is geleerd van ervaringen bij Rijkswaterstaat. Eén van de motto’s die erbij past is ‘contact gaat voor contract’. “Het is een manier van denken die tot een ander soort en betere resultaten leidt”, verwacht Eitjes. “In eerste instantie gaat het om de bedóeling van de afspraken, niet om wat er op papier staat. Wat willen we bereiken, dat staat centraal. Daarom heet het DOEN. Het gaat eerst om het contact, en pas later in het proces gaan we het contract tekenen. We willen met alle betrokkenen onderzoeken of het ook anders kan. Dus ook met de bedrijven en toeleveranciers. We willen het anders doen dan de ‘wij-zij’ contracten, zoals we die nu toch nog voornamelijk kennen. We willen naar ‘wij’-contracten, naar ‘alliantieachtige contracten’. Het gaat om je aan elkaar verbinden, ook ná de bouw/verbouwing. Denk aan voorzieningen op ICT-gebied. Alles wat je nu bedenkt, is al verouderd bij oplevering. Dus je wilt een partij aan je binden die met je meedenkt, ook na de oplevering.”

Tussenresultaat

De samenwerking bevindt zich nog in een pril stadium, zeggen gemeente en rijk. “We constateren nu dát er in dit gebied iets te doen is, maar wat we precies gaan doen weten we nog niet.” Klaas-Jan Engelsma vervolgt: “Het is een andere manier van denken. Je kunt niet alleen als klant eisen neerleggen, je moet er samen uitkomen. Dat betekent dat je meer van elkaar moet weten, inzage moet hebben in elkaars verdienmodel. Eerlijk werk voor een eerlijke prijs; dat hoort hierbij.” En wanneer kan het lintje worden doorgeknipt? Engelsma: “Eind 2023 is de streefdatum om het tussenresultaat op te leveren. Geen eindresultaat: je blijft na de oplevering als partners bij elkaar betrokken. Dit is één cluster, maar we hebben een manifest met Arnhem opgesteld waarin we op het niveau van de stad als geheel, in vier clusters, zo aan het werk willen, ook met de provincie erbij. Met laatstgenoemde zijn we in gesprek over gedeelde ambities. We willen toewerken naar een bestuursakkoord om samen te werken aan de energietransitie voor ons vastgoed en dat van mogelijke andere partners zoals woningcorporaties. Voor deze aanpak hebben we het project Energierijk Den Haag hergebruikt en aangepast aan de lokale omstandigheden. Daarbij wordt de schaalgrootte van onze portefeuille gebruikt als katalysator voor de energietransitie in samenwerking met andere stakeholders. In Arnhem liggen de verhoudingen wel anders, onze portefeuille is niet zo groot. Mede daarom betrekken we graag ook de woningcorporaties.” Opschaling binnen de stad is dus de bedoeling, maar voor Eitjes reiken de ambities nog verder. “Het Rijksvastgoedbedrijf kan de ervaringen die wij hier opdoen toepassen op andere locaties in het land die om een integrale benadering vragen. Met de inbreng van vastgoed van overheden en door goede samenwerking met marktpartijen krijgt de DOEN-methodiek zo steeds meer waarde.”

Rik van Berkel, clustermanager built environment bij FME, de ondernemersvereniging voor de technologische industrie: “Vanuit het bedrijfsleven willen wij graag meedenken over hoe je dit soort opgaven aan kunt pakken. Vanuit de technologie geredeneerd: wat kun je doen om de doelen rondom duurzaamheid en een gezond binnenklimaat te halen? Hoe kun je langdurige waarde creëren voor de gebruikers en de omgeving van de gebouwen? Ook voor ons zijn partnership en toekomstwaarde belangrijk. Als je met partnerships werkt, word je meer gezamenlijk verantwoordelijk voor de langere termijn. Zo moeten we meer in consortia gaan denken. Consortia waarin een diverse groep bedrijven, zoals ontwerpers, installatie- en bouwbedrijven en toeleveranciers op gelijkwaardig niveau, samen met rijk, gemeente, eindgebruikers en in het geval van Arnhem ook buurtbewoners, integrale plannen maakt. Het vraagt wel meer van marktpartijen. Nu is het nog regelmatig zo dat de ene partij levert en de andere partij het onderhoud doet en dat daar een harde knip tussen zit. Als je niet alleen de installatie levert, maar ook onderhoud en service in de gebruikersfase, dan wordt de link hechter tussen klant en leverancier.”

Rijksgebouw aan het Stationsplein West